案情回放　　丈夫卖房收定金　　妻子不认惹官司　　原告：谢某 　　被告：肖某(男)　　被告：高某(女)　　被告肖某替其妻子高某与原告谢某签订《房地产买卖合同》，约定由原告谢某购买被告高某名下的位于深圳市罗湖区某花园1506号房产，但被告肖某并没有取得其妻子高某的授权。合同约定购房总价款为人民币75万元，若一方违约，另一方应支付该房地产总价款百分之五的违约金。合同签订当天，原告谢某依约向被告肖某支付了购房定金人民币2万元，此后被告肖某的妻子高某拒绝对被告肖某签订的《房地产买卖合同》进行追认，合同最终没有继续履行。原告以被告肖某和高某违约为由，向罗湖区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、二被告立即向原告返还定金人民币2万元；2、二被告立即向原告支付违约金人民币37500元；3、二被告承担本案的诉讼费用。　　裁判结果　　2万元定金退回　　违约金请求未准　　罗湖区人民法院依照《合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百四十二条之规定，判决：被告肖某向原告谢某返还定金人民币2万元；驳回原告谢某要求被告肖某、高某支付违约金人民币37500元的诉讼请求。　　裁判理由　　未经所有权人授权　　代理卖房合同无效　　罗湖区人民法院经审理后认为，被告高某为涉案房产的所有权人，被告肖某未经房产所有人授权，以房产所有人的名义与原告签订《房地产买卖合同》，原告对被告肖某未经授权替被告高某签订合同的行为是知情的，故签订的该份合同为无权代理合同，效力待定。无代理权人签订的合同被代理人拒绝追认的，视为无效合同。　　本案中，被告高某没有补签合同，也拒绝对该合同进行追认，所以被告肖某以被告高某名义与原告签订的《房地产买卖合同》为无效合同。该《房地产买卖合同》的行为未经被代理人追认，对被告高某不发生效力。故原告要求被告高某承担本案民事责任缺乏法律依据，法院不予支持。签订合同所产生的民事责任应该由无权代理人肖某承担，无效合同的当事人因合同取得的财产应当予以返还，被告肖某应向原告谢某返还定金人民币2万元，故原告谢某要求被告肖某返还定金人民币2万元的诉讼请求具有事实依据，法院予以支持。合同无效后，合同中约定的违约金条款同样无效，原告依据无效合同要求被告肖某承担违约责任没有法律依据，所以，对原告要求被告肖某依据合同违约金条款支付违约金的诉讼请求法院不予支持。但对被告肖某未取得房屋所有权人授权即与他人订立买卖合同及第三人中介方未核实卖方授权情况即撮合交易的行为应予谴责。 　　买卖房产须认清合同效力　　近几年来，随着房地产市场的日益繁荣，二手房交易量急剧上升，在当事人签订二手房买卖合同时，有些人对相关法律知识并不了解，导致因签订合同的当事人缔约资格缺失，合同签订后没有生效，无法有效保护自身的合法权益。故此，普通市民对导致合同效力待定的情形有必要进行一些了解，以便在签订合同时据此审核当事人的缔约资格，避免所签订的合同因生效要件欠缺而无效，从而损害自身合法权益。　　一、三种导致合同效力待定的情形。　　效力待定的合同是指合同成立之时，其有效还是无效处于不确定的状态，尚待享有形成权的第三人同意或拒绝的意思表示来确定其效力的合同。换言之，此类合同成立后，往往欠缺一定的生效条件，若此后符合一定法定条件，则可转化为有效合同，但也有可能转化为无效合同或被撤销。导致签订的合同效力待定的情形有： 　　(一)表见代理以外的缺乏代理权订立的合同。代理必须要有明确的授权手续才可以成立，根本没有代理权而以本人的名义从事代理；虽有一定的代理权但是代理人实施的代理行为超越了代理权的范围；代理人原来有代理权，但代理期限已过期或代理人撤销了授权的，上列情形均属于缺乏代理权。在缺乏代理权的情况下代理人仍以被代理人的名义从事代理活动，就会发生无权代理，其以被代理人名义签订的合同为效力待定的合同，无法必然产生合同效力。如果被代理人事后承认了该代理行为，可以使该合同变为有效合同，如果被代理人认为该无权代理行为对其不利不予以承认，故该合同转变为无效合同。　　(二)限制行为能力人签订的合同。根据《民法通则》的规定，10周岁以上不满18周岁的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，可以实施某些与其年龄、智力和健康状况相适应的民事行为，其它民事活动由其法定代理人代理或者在征得其法定代理人同意后实施。我国《合同法》第47条第1款规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”限制民事行为能力人签订的超越其行为能力的合同，为效力待定合同，经法定代理人同意的，合同转化为有效合同，自始产生效力，如果法定代理人不同意，未对该合同进行追认，合同转化为无效合同。　　(三)无处分权人签订的合同。无处分权人处分他人的财产，并与相对人订立转让财产的合同为无权处分合同。在该合同关系中无权处分人没有法律上的处分权而处分了他人的财产，并以自己的名义与相对人签订了合同。该无效合同发生效力，必须经过本人追认或者行为人事后取得处分权。　　二、效力待定合同未经权利人追认的为无效合同，当事人依据合同中的违约条款追究违约责任无法获得支持。　　效力待定合同未经权利人同意或追认，无法补足合同欠缺的生效条件，合同为无效合同。无效的合同自始没有法律拘束力，合同无效后，因合同取得的财产予以返还，不能返还或没有必要返还的应当折价补偿。对合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。当事人只能向无缔约资格的当事人请求缔约过失的损害赔偿，而合同中约定的违约金条款是在合同有效的前提下才对当事人具有约束力，合同无效后，合同中约定的违约金条款一并失效，当事人无法依据合同中约定的违约金条款主张对方承担违约责任。(林瑶)　　【法官简介】　　林 瑶　　林瑶，法学硕士，本科毕业于中山大学法律系经济法专业，硕士研究生毕业于武汉大学法律系民商法专业，现任深圳市罗湖区人民法院民三庭法官。